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上海财经大学王克强谈土地制度改革

2013-12-19 15:19:16  来源:

  这次土地制度改革是非常重要的一个阶段。我认为我们国家的土地制度改革从改革开放到2020年,如果分为三个大的阶段的话,那么我们这次是第二个阶段。

  第一个阶段是在1987年,我们国家承认土地使用权可以流转,第一次承认土地具有商品性,这是具有划时代的意义。但是当时,我们仅仅能逐步建立国有土地市场,不允许建立集体土地市场。

  这次的城乡统一的建设用地市场,把我们的集体土地拉入市场,所以我说它是第二阶段。

  到2020年,我们要建立基本定型的城乡统一的土地市场,虽然城乡统一的土地市场要比这次的城乡统一的建设用地市场宽泛的多,那个时候应该建立起来统一的土地市场。

  因此这次的改革应该说是非常重要的阶段,就是第二阶段。

  这次土地制度改革,有几个特点要注意。第一,它是以建立治理土地体系和治理现代化为目标,目前为止还没有人提。实际上我们国家以前土地一直叫《土地管理》,我们国家只有《土地管理法》,没有《土地法》。在1986制定第一部《土地管理法》就想建立《土地法》,但是条件不成熟;1998我们对土地管理法进行修改的时候,还是想建立土地法,但还是条件不成熟;到了2007年物权法出台,我们还是想建立土地法,还是条件不成熟,可以说,到现在条件还是不成熟。我们一直以《土地管理法》来管理土地,实际上,土地的问题不仅仅是管理问题,这是第一点。第二点,这次土地制度改革的核心是把市场机制在土地资源决定性的作用起的非常的高,实际上,我们经常的土地资源是广义的资源,是一种自然资源,这一点是非常重要的。第三点特点,这次它讲的是一个土地制度改革,很多人解读为土地管理制度改革。这是不正确的,土地管理制度只是土地制度的一部分。我国的土地制度至少包括以下方面:

  第一方面是土地产权制度,我们土地产权制度非常不到位的。当然与1978年相比,我们的土地产权制度的改革取得了非常大的成就。就是因为我们土地产权制度改革的不到位,才导致我们现在土地使用过程中,房地产的经营过程中产生了一系列问题。

  第二就是土地流转制度,也叫土地配置制度,我们现在看到的是市场配置制度。

  第三是土地管理制度,我们现在很多人讲的是土地管理制度,实际上是土地制度。这里面隐含的内容非常的丰富。

  另外土地制度对房产的影响,我认为主要有以下几个方面:一个是我们的房产是建立在土地上的,那么这次土地制度的改革,特别是建立城乡统一的建设用地市场对我们房产市场的影响,主要有以下方面:

  第一是提高了房产和土地有效供给水平和能力,我们以前的房地产用地全部要经过征用才能进入市场。现在允许集体建设用地进入市场,这样有更多的土地为房地产开发和服务。这是一点。那么这个里面,我觉得主要是几个方面,第一个方面是集体建设用地直接进入市场,扩大了集体建设用的供给能力。第二农村宅基地直接进入房地产交易,因为我们承认了宅基地房产物权,我们国家大概有2亿亩宅基地,比城市建设用地大的多。第三是农村经营性建设用地进入市场,我们大概有0.5亿亩的集体经营性用地进入市场,这个影响还是比较大的。

  另外集体建设用地市场对我们房地产的预期影响可能是比较大的,因为我们以前建设用地一直通过出让进入房地产领域,因此我们预期土地价格上涨很快,大家都想去购买土地房产进行投资,但是这次可能会改变预期,从而抑制地价和房价的升值。

  第三,对房地产企业产生的影响,在新农村建设有很多领域,比如集体设施建设,农村房产建设。房地产企业对城市土地开发很有经验而且资金雄厚,因此可以进军农村房地产领域。而且这次土地改革会放活城中村的土地,我们有很多城中村。房地产企业刻意利用这次机会来竞争这块领域。同时这次改革可能会进一步释放劳动力,这会加快城镇化的步伐,潜力比较大的是三四线城市,房地产企业就会有很多的机会。另外一个,有些房产企业土地很多集体土地,我们这次放活集体土地市场,这部分企业价值可能会增值。


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