上海财经大学胡怡建：房产税不能抑制房价
上海财经大学胡怡建：房产税不能抑制房价
今年上半年土地出让金是11300亿，和去年同期相比上涨60%。一线城市同期相比翻了了1倍，一线城市中，上海土地出让金最高，达到了769亿;其次是北京，664亿;杭州涨幅最大，和去年相比涨了4倍。北京、广州、南京，上半年的土地出让金已经超过了去年全年，而去年的数据已经是相当高了。
谁是最大的受益者?由于房地产价格上涨导致土地价格上涨，给地方政府带来了巨额的财政资金，当然，这个巨额的财政资金推动了城市化进程。同时，就是因为房地产价格的上涨，大家都有理由认为要进行宏观调控，但是我们所有部门都是打着宏观调控的旗号来行使部门利益。
比如说，土地部门认为应该减少土地供给，国家垄断用于其土地供给的情况下，导致了土地价格的上涨;税务部门说应该通过税收来对房价进行宏观调控，最后出台了一系列税收，最后房价没有下去，调控也没有调好，税收却上去了;银行也说要控制贷款，提高利率，那么最后房地产价格上涨，使得银行的贷款利率大幅增加，利率在上升，导致银行现在出现了暴利，房地产后面是金融，金融后面是政府，这样呢，这些集团都成为房地产上涨过程的助推者或者是利益集团。
上届政府更多强调控制需求，包括财政政策、土地政策、金融政策，当然我们也有行政性管制的需求政策，这些政策的结果都没有有效地抑制房价。那么从，财政意义上，到底如何来破解这个问题?
十八届三中全会提出，要加快房产税收立法，扩大房地产税收的试点，中国的房地产税收要有一个转向，也就是说，从开放转让主体逐步转向房地产持有，房地产将来要降低交易成本，增加持有成本，从而来减少持有，这是一点;第二点，在土地方面，因为地方经济发展与房地产息息相关，而房地产又与地方财政资金息息相关，大致算下来，如果一年财政收入是10万亿元，地方财政大致是五万亿元，土地收入大致是2.5万亿元，占地方收入的50%左右，在这样巨大的收入面前，地方政府很难说控制房地产来断了自己的收入。那么在这种情况下，我们假定说土地出让金不让地方持有，假设说让中央持有，是不是能够抑制房价或者土地财政的问题呢。
另外一个问题就是税收问题，我们现在税收政策上该用的都用了，也就是说，先是开发商征税，然后是转让征税，再到持有阶段征税;另外一点，从上海和重庆试点来讲，房产税确实效果不大。就上海来讲，第一年收入是2万套，第二年收入3万套，今年大概是5万套，征税房子大概占整个交易市场的18%，最后大概是5个亿，5个亿是什么意思呢，这个税收每一套是5000元，对经济影响不大，对房价来讲也是微不足道。
什么样的情况下，税收才能有所作为?按照我的想法，现在房地产问题，大家都在增量上动脑筋，扩大土地供给，实际上应该存量上动脑筋。那么多房地产企业拍卖了那么多土地，很多都推迟开发，如果我们把推迟开发地尽快地转换为现实房产，增加房产供给的效果比增加土地供给效果应该大的多，确实需要一个吐出机制。
第二，现在的房地产市场当中，个人持有的除了居住性房地产，投资性金融房也很多，现在大家都寄希望于实名制或者联网实名来解决这个问题，但问题是联网实名可以解决你有多少房子的问题，但是不能使其有效吐出。现在，我们交易税负很重，二级市场交易税收很多，在这样情况下，由于沉重的房地产税费，使吐出来的渠道堵塞。为什么呢?因为吐出成本很大。如果我们一方面通过降低二级市场交易税率，政府放弃这部分税收收入，让房地产持有者顺利地将投资性房产吐出来，另一方面启动存量房产征收房产税，以及预告开征遗产税，遗产税仅对对房地产遗产征收，估计吐出来的房地产会不少，对于缓解供给将会很有效果。现在计税既得利益者包括银行，如果房价下跌，银行可能会破产。但是，房地产问题，应该说就是货币问题，我们看一下，中国的房价十年涨价了十倍，中国相当大的部分商品基本上都涨了十倍，只不过房价的个体比较大，获得了较大关注，这样来看我们房价上涨反映了货币贬值。因此，我们单靠扩大供给，还是没用。关键还是在于金融，如果我们解决资金的流动性过剩问题，那么房价的问题自然就会得以解决。
(本文根据胡怡建教授在上海财经大学“深化房地产改革发展”媒体访谈会上的发言整理。)