上海财经大学朱为群：加快推进房产税
首先介绍一下现行房地产领域中的涉及的税的内容。主要分三个阶段：
第一个是开发阶段，房地产企业拿地，这时企业要交土地出让金，当然这个不是税，但这是政府非常重要的一笔收入;第二个是耕地占用税，如果占用的是农村土地的话，这个是一次性的，交完就不用再交了;第三个，建设施工企业建造房屋要交一笔营业税。这些是房屋还没建设之前交的税，这是开发阶段。
房子建好之后要进入转让阶段。在这个阶段，房地产转让活动要缴纳5%的营业税，是根据营业额来征。当然这要分新房和旧房，新房就是全额征，旧房是按差价来征。个人转让房屋就比较复杂，根据最近出台的政策，个人转让二手房，主要考虑两个因素，一个是房屋的持有年限，第二个是房屋的性质，是普通住宅还是非普通住宅，结合这两个因素一共有三种情况。如果你有的普通住房持有超过5年的话，这个是免税的，这个政策一直都是这样的;如果你的住房少于5年，不管是什么住房，都要全额交5%的营业税;如果你的非普通住房超过5年，那么是差额部分交税。除了营业税，还有土地增值税，从立法上讲，这是既针对企业也针对个人。但是从08年以后对个人转让房屋不再征收土地增值税，实际上08年以前也没怎么征，这个税主要是针对企业的。这是第二个转让方面的税收。
第三个是所得税，包括企业所得税和个人所得税。企业所得税是并到所有的收入里面一起征的，按年征收。个人所得税是前面提到的，国五条里的，按照差价征收20%的个人所得税，这是在转让阶段涉及的税收。在持有环节，主要有两个税，一个是城镇土地使用税，按城镇土地的使用面积来征收，这个是企业交的，个人不交;另一个是房产税，就是我们一般讲的房产税，在持有阶段，企业也交，个人也交。个人主要对出租的部分交，商业部分交，生活用房不交，除了重庆和上海两个试点城市，一般生活用房在持有环节个人不征收房产税。对企业来讲，房产税的征收是分两种情况，一种是在出租的阶段为对租金部分征收12%的房产税，在自用阶段，它不出租，商业性使用，按年征收，一年按房屋原价打了折扣之后按照1.2%征收。这些就是目前房地产领域涉及到的税。
接下来，结合三中全会税制改革的精神，讲两个问题。首先，三中全会对财政的定位有了一个新的变化，认为财政是国家治理的基础和重要支柱，改变了以往对财政税收作为政府调控工具的认识，我认为这个认识有很大的提高，也符合理论界学者对财政认识。在这样的定位下，税收应该发挥怎样的作用，我们应该重新考虑。以往我们过多的赋予税收一个工具的职能，我们很多的税收改革都是朝着这个方向走的。拿土地增值税来说，最近比较热门，不过可能确实有点误读，因为土地增值税的征收和一般的税不一样，它需要预征，最后清算，开发时间比较长，有点差异也是正常的。当然我们具体问题具体分析。关于土地增值税，是在1994年开始征收的。当时开征的背景，是在90年代初期有一轮房价上涨的趋势。当然是地价带动的。所以在这个条例的第一条就列出了立法宗旨，是为了抑制土地价格的快速上涨。当然，现实我们一路走过来看，这个目的并没有实现。所以我们反思这个税到底有什么用途，是用来打压房价打压地价，那么我们看到这个目的是落空了。那么该如何来定位?土地增值税这样一个税种在国际上是很罕见的，我印象中只有台湾有。台湾征收这个税源于孙中山的一个理念：土地增值要归公。但是西方发达国家是没有的，所以说这是一个中国特色的税。关于它的存留前几年内部有过讨论，说要把它取消。可是现在有没有声音了，原因也可能是多方面的。在房价高涨的时候，人们都期望有一个税收能够打压房价，所以说如果突然取消，可能也不太容易接受。就我个人观点来看，既然它的作用没有达到，不如把它取消掉。
第二，我想讨论一下房产税，是持有阶段的房产税，而不是转让阶段的。持有阶段的房地税，现在讨论的非常热烈，但是这里面可能有一点问题可能大家关心还不够。因为房产税是一个地方税，在西方国家，是一个非常接近民众的地方税，地方层级比较低，所以不太会出现高一级的地方税。所以我们在讨论的时候，没有把地方这个层级理清，到底落到哪一个层级。比如在上海，我们是落在上海市这个层级还是区这个层级?这个讨论还不够，不然定位不同有不同的考虑。这个是我觉得不够的。第二个是房产税方案的出台，谁来设计这个方案，谁来参与这个房产税制度的构造?这个我觉得讨论的还不够。这个我觉得是很重要的，因为由谁来决定，由什么样的方法和程序来决定，在很大程度上决定了这个税的正当性。这也是我觉得在讨论中比较少的问题。至于税率、税基，我觉得在逻辑上来讲是比较靠后的问题。我们的关注点是前面的问题还没解决，就看后面的问题。这是我觉得先把这个逻辑理清楚的，先讨论什么，在讨论什么。