依托清查评估 规范建筑房地产行业税收管理

　　----濮阳市经济开发区地税局卢瑞卿 李范钦

　　2011年以来，针对辖区内建筑、房地产开发项目范围广、环节复杂,流动性强、底数不清、税源不明及取证难、组织入库难等热点、难点问题，依托清查评估，通过强化部门协作、摸清税源底子、实施税源动态控管等一系列行之有效的措施，取得了明显成效。全年累计入库建筑、房地产业各项收入2.5亿元，为实现税收增收额、市级税收进度、市级增长幅度、超收额总量及中央级增幅等“五项指标”连续12个月全市地税系统第一位、收入规模位居五县两区第一名打下了坚实的基础。

　　一、多措并举，澄清税源

　　一是加强税法宣传。针对部分纳税人对税法及税收政策的有关规定了解和掌握不够的情况，深入产业集聚区、住宅小区、建筑工地等竣工、在建项目进行税法宣传，发放建筑工程项目登记表和不动产项目登记表70余份、宣传资料300余份。对企业进行针对性的纳税辅导，为规范行业税收管理奠定了良好的基础。二是澄清税源底数。抽调有责任心的业务骨干、精英成立房地产税收管理办公室，对辖区内建筑房地产企业全面摸底排查、登记造册。纳入税收管理的建筑企业由原来的34户增加到52户，房地产企业由原来的31户增加到39户;管理项目由原来的20个增加到51个。三是实施“台帐式”管理。建立“一图、两册、三账”，即：项目分布电子地图、纳税户税源清册、项目清册、项目进度台账、纳税台账和工作台账。做到了建筑、房地产业重点税源清、企业工程量清、项目工程进度清、项目缴纳税款清。

　　二、部门协作，源泉控管

　　一是加强与地方党委、政府的沟通协调。做到勤沟通、多汇报，取得了政府部门强有力支持;二是加强与房管、城建、规划、国土、财政、金融等部门的协作配合。及时准确掌握房地产规划、开发、承建、(预)销售及产权登记变更情况，使得税收征管与开发同步进行。通过与银行加强协作，监控2个房地产项目的资金走向，尤其是给购房者提供的按揭贷款，逐笔进行核对，从中发现问题，确定预收款项32000多万元，多于企业申报数8000多万元;三是加强代扣代缴、委托代征管理。针对建筑工程存在多次转包、分包的情况，房地产项目发包标的多、中标施工企业多，不利于税收监管的特点，与房地产开发企业沟通协调，取得支持，委托房地产开发企业在拨付工程款项时代征税款，确保了施工企业税款的及时足额入库。全年累计代征建筑营业税2645.31万元。

　　三、信息比对，动态监控

　　对建筑业和房地产业实施“项目化”管理是强化“两个行业”税源监控的基础。为此，我们从建筑项目立项时入手，突出信息比对，以票卡证、用证促税，严格以票控税，实现了建设项目从立项、施工、竣工、销售全过程监控管理。一是开展实地调查，强化信息比对。深入开发现场对施工建设进度、企业账本记载等情况进行实地核查，掌握企业收入、成本、费用、税金、资金流动等情况。以购房户为基础单位，与售房合同内容及销售明细账相比对;以银行对账单与开发企业银行帐相比对;申报收入与实际销售收入相比对，从中发现未签合同单元数、少申报项目、未申报收入。通过对在建项目调查共审增企业房屋(土地)(预)销售款项4.5亿元，入库营业税 2247.5万元。二是加强项目监控，实行巡查制度。通过下户巡查和催报催缴，及时把握市场动态，特别是注重与办理房屋产权证、土地使用证的信息进行比对，发现管理盲点，组织税款追缴，切实做到静态掌握、动态跟踪、监控到位，确保工程进度、销售情况与税收入库进度的同步。三是以票卡证、以证促税。加强与房产、土地交易部门沟通协调配合，要求购房(地)者办理房产(土地)证时，购房(地)者必须提供有效购房(地)发票及完税证明，方可准予办理房产(土地)证。通过国土部门提供的实际交地时间和占用面积，与企业申报缴税的时间、面积相比对，补交土地使用税142.8万元。四是严格以票控税，实行发票代开制度。对外严格要求开发商索取法定票据，并查看其有关凭证、账目是否属实;对内严格发票代开制度，全年累计代开建筑业发票2659份9.18亿元，入库税款3511.06万元;代开销售不动产发票14份5332.68万元，入库税款495.4万元;代开通用机打发票2012份2.52亿元，入库税款1659.54万元。

　　四、依托评估，清理遗洞

　　针对企业申报数据，开展同比、环比分析，按照“三对照、三查看”，区分行业、规模、税种进行清查评估，取得明显成效。全年清理评估建筑房地产业各项税收12638.37万元，已组织入库9266.1万元，占全局评、查、补税收总额的86.6%。一是按行业评估。采取横向比较、纵向分析的办法，按季对辖区内建筑房地产企业以前申报纳税情况进行综合评估，评估纳税人整体的税负水平和经营形势，科学衡量纳税人纳税申报的准确性和逻辑性，尽量减少偷漏税等案件的发生。二是按规模评估。按照纳税人的经营规模，对年纳税额在500万元以上的建筑房地产企业进行重点监控，按月进行评估，对年纳税额在100万元以上的，每半年评估一次。同时，把同等规模的建筑房地产企业放在一起进行分析，从而准确判断各行业之间的利润水平，科学衡量申报纳税的准确性，防止税收流失。三是按税种评估。根据同一税种的税收入库数目进行纵向比较、横向对比，准确把握各个税种的税源发展趋势，由此调整管理重点，合理配置管理资源，提高管理效率和征管质量。四是开展建筑房地产行业清查。根据以上三种评估的情况，开展建筑房地产行业清查。在清查中，我们坚持“三对照、三查看”即：申报项目与实际经营项目相对照，查看有无漏报项目;申报税种与企业应缴纳税种相对照，查看是否有漏缴纳税种;申报税款与实际经营收入相对照，查看有无漏缴税款。全年通过对两个行业29户企业开展“三对照、三查看”清查、评估，清缴入库各项税款及滞纳金9266.1万元，其中：房地产业7595万元，建筑业1671.1万元。