京西北高端楼市现空档 万科如园受追捧
尽管北京西部楼市供应稀缺的基本面并未有任何改观，但2014年对北京西北部地区高端市场的格局却并不是“常态”的一年。在“前任”北京地王脱胎而来的万柳书院项目将要入市之时，京西高端楼市市场格局即将迎来近五年以来的最大变革。
这一“变革”已经“蓄势”将近两年之久，以万柳——西北旺为代表的典型高端区域市场，已经成为万科、融创、保利等一线房地产开发企业重点储备土地以及可售房源的地区。中原地产的市场监测表明，万科、融创售价超过5万元以上的高端项目销售额中，来自京西北地区的项目贡献，超过一半。
不过，在即将迎来市场格局变化的同时，“空档期”也随之而来。由于部分传统项目已近销售结案，而由于住建委对预售审批等节奏的控制原因，高端纯新盘的入市节奏被明显放缓，区域市场的阶段性供需矛盾将有可能被强化。体量较大、可售房源较多的高端大盘，将在一定程度上获得优势。
京西北青黄不接
即便是高端改善型的购房者，在京西北地区购房时，也会感到市场供应稀缺。我爱我家的市场监测数据显示，2014年1~2月，北京增量和存量可售期房房源中，位于京西北地区的比例仅有12.5%，除东城、西城、宣武、崇文的传统城四区之外，位于海淀区的京西北地区可售房源数量排在北京的倒数第五位，稀缺程度可见一斑。
“北京西北地区，尤其是万柳——西北旺板块的常年缺乏供应的局面可能在2014年会有改观，但是，在改观之前，可能会经历一段青黄不接的时期。”中原地产分析师张大伟向记者表示。
所谓的“青黄不接”即是在新的主力新盘项目入市尚未有明确的时间节点，而区域内传统的主力销售项目又接近结案——目前的北京西北地区高端楼市即是如此现状，在万柳——西北旺板块表现得尤为明显和典型。
融创北京公司内部人士告诉记者，融创位于西北旺地区的高端住宅项目西山壹号院，销售工作目前已经接近尾声。西山壹号院项目从2011年开始对外销售，销售周期已经超过两年，目前除部分尾房之外，包括项目配套商业在内，均已基本销售完成。市场预计，2014年6月前，西山壹号院有望正式“结案”。
由于万柳——西北旺板块的土地供应一直稀缺，在百旺家园等早期项目入住后，该地区的可售住宅房源供应，主要由融创西山壹号院、万科如园、保利西山林语等项目支撑。但是截至目前，除西山壹号院已经进入收尾阶段外，保利西山林语项目的销售已经结案。
在传统主力项目悉数接近结案或者已经结案时，新的主力供应却不能立即“接续”。据了解，中赫置地开发的万柳书院项目，已经确定在2014年入市，但是，最终入市的时点至今未能最后确定。
区域“升值”预期强烈
上述市场格局在2014年1~2月已有显现。长期专注高端市场研究的亚豪机构市场监测数据显示，在2014年的前两个月，万柳——西北旺地区的一手住宅成交量较往年同期下降约11.5%，而此前我爱我家的区域可售房源监测数据显示，万柳——西北旺地区的可售房源位列北京市倒数第五位，仅多于传统的城四区。
在这样的背景下，区域内房产“升值”的预期十分强烈。这种强烈的诉求从二手房市场即可窥见一斑——麦田房产对万柳区域内二手房挂牌价格的监测数据显示，2014年1~2月，万柳区域内二手住房的挂牌价格同比上涨了约10%，价格也已经达到每平米55000-70000元左右。
“主要是基于两个原因，一是万柳——西北旺这个区域里新盘的供应量，从未来几个月看，新盘入市的可能性较小，但这个区域内改善和置换的需求正在增加;另外一点，万柳地王的接近入市，也提高了市场对于万柳——西北旺板块的价值预期。”麦田房产一位店长分析。
尽管至今尚未对外公布正式的入市时间，但是，记者从多位市场人士处获悉，中赫置地开发的万柳书院项目，其售价已经基本确定在15万元/平方米以上。目前，该项目仍处在蓄客阶段，截至2014年2月，蓄客量已经达到1000多组。
万柳书院项目由北京前任地王转化而来。在此之前，中赫集团以当时折算回购安置房后创纪录的价格摘得北京万柳地块，楼面价超过8万元/平方米。直到此后融创摘得农展馆地块，万柳“地王”才得以“摘帽”。在万柳地王成交之后，区域内的二手房价格即迎来一轮上涨。
相比之下，同期在售的同区域板块项目其市场售价多在6~8万元/平方米不等，正是这样的价格差距，制造了万柳——西北旺区域板块强烈的升值预期。
谁能抓住“空档期”
“世纪城、万泉新新家园的第一批业主已经入住超过了10年，他们中的很大一部分随着自己事业的发展、家庭结构的变化以及区域内房产的升值，升级置换的需求都十分强烈。”前述麦田房产的店长分析称，由于万柳——西北旺板块拥有教育、医疗、居住环境等方面的优势，大部分升级置换的业主，都希望在本区域内完成置换，这就导致了区域内置换需求十分强烈。
但是，区域内可供选择的新盘不多，特别是在万柳书院入市节奏尚不能确定，保利西山林语已经结案，融创西山壹号院已经接近结案的环境下，“空档期”内，由谁来“消化”西北区域巨大的置换和改善需求，将是个“收益十分丰富的命题”。
目前，在万柳——西北旺板块，仍有较大房源储备的高端住宅项目只剩下万科如园一个楼盘。业界预计，该楼盘有望成为空挡期内消化区域内置换需求的主力项目。
“我们没有太研究过这个市场节奏的问题，我们还是做好自己，按照自己事先已经确定的销售节奏推进。”日前，万科北京高端事业部相关负责人向记者表示。他告诉记者，如园项目目前已经逐步成熟，在一期交房之后，后期已经逐步进入现房、准现房销售的阶段。项目整体还有近800套房源的可供应量，预计今年整体可供应300套。项目计划在3月8日推出60套新品楼王，主力户型是230-260平米精装修产品，新增新风系统。在今年5月将向市场推出该项目的350平米中央楼王产品，同时，实楼样板间也将投入使用。
与此同时，如园项目为了提升自身的竞争力，还从意大利引进了恒温恒湿系统，从而使其成为西北旺——万柳区域内在售楼盘中首个科技豪宅项目。而这些因素能否使其在空档期之中占据竞争优势，还将等待市场的检验。