三中全会指挥棒下，房企该如何跳舞？
——一家地产上市公司董事长的应对之道
导语：面对十八届三中全会对房地产行业完全不同以往的思路，旭辉集团董事长林中在采访中指出：“未来的行业格局是，在一二线城市，一定是强者更强;中型房企会面临不进则退的尴尬，小型房企则会走向专业、细分或者被淘汰;而三四线城市的房地产企业则会随着城市化的成熟逐步消亡。”
没有人比房地产商更关心政策的更迭。与普通人相比，他们关心的是，新的并非阶段性调控的政策下，企业如何安全发展，在未来房地产格局重构中，如何避免走上错误道路?
各种迹象显示，中国房地产正进入新一轮多空对峙，看空者如李稻葵认为房价正在上演最后的疯狂。而北京、上海等地产生多个“地王”，显示部分主流地产商对未来房价上涨信心十足。在许多人看来，未来靠市场调控的时代，行业格局将大调整，近日广州时代地产、中粮置地等内地房企加快赴港上市进程，即显示了地产公司对未来变局的不安。
身处这样一种焦灼和不安的市场情绪中，房地产商们都在想什么、做什么?在一定程度上，他们内心深处的碰撞反映了中国房地产行业多数企业的生存与发展逻辑，甚至预示着这个行业正在或即将发生的变化。
近日记者采访旭辉集团董事长林中，以他的视角为我们解读三种全会指挥棒下，中型房企该如何应对。
旭辉集团是一家212年刚在香港上市的内地中型房地产公司，在2013中国房地产500强测评成果中业内排名第36位。就在昨天，旭辉宣布2013年首11个月实现合同销售金额人民币约142.5亿元，合同销售金额同比增长约67%，超额完成全年140亿元的合同销售目标。据悉旭辉曾将2013年销售目标从125亿元提升到140亿元。
政府调控不会一刀切，征收房产税是大势所趋
三中全会以后，市场对政府关于房地产内容，普遍做出“越来越市场化“的解读。比如未来房地产会采取市场化的调控;第二是要做更好的顶层设计、长效机制，在户籍、土地、财税、人口方面做一系列的改革。就拿单独二胎放开来说，肯定对房地产是利好的，因为人口多了，就意味着需求的增长。
林中认为，三中全会对于房地产行业的影响，着力点也不是短期房价，更应该关注它对整个行业的格局、发展模式的影响，进而评估企业的战略是不是要做修正和调整，来适应至少未来八到十年的市场。
对于今年的房价，林中分析是很多元和不均衡的，他认为这一届政府出统一调控政策的概率很小，不能几个城市生病，结果大部分城市吃药。
为应对未来不确定的房地产形势，旭辉做出一系列的规定，比如规定对明年房价、后年房价的预测不能增长，在目前售价的基础上还能达到(满意的)利润率，这块地就能买。
在谈到房产税这个话题，林中纠正了记者的说法，并告诉记者最近房产税的提法，可能中央也在做改变，不直接叫房产税，而叫房地产税。
“这种立法我觉得需要时间，但是我相信在这个立法之前，肯定会增加更多的试点城市，取得更多的经验，然后立法，继而普及。征收房产税一定是大势所趋”林中用了国内与国外进行了对比。世界许多国家早就已经开征了房产税，房产税对地方政府来说是一个很重要的税种，地方政府对社区的维护，对社区教育的投入，都靠房产税。目前在国内还是主要靠交易来征税。
地产融资创新 海外融资潮兴起
对中国房地产企业来说，资金链是第一要务，中国国内融资成本较高，房地产企业贷款的成本普遍在10%以上。因此，如何获得更便宜的钱就成为内地房企一直在探索的方向，如今这个方向越来越清晰，就是海外融资。
旭辉2012年登陆港交所，发行价1.3港元，目前为1.6港元左右，也是同期上市的几家房企中唯一超过发行价的。在林中看来，港股上市虽然估值比较低，但融资平台跟融资渠道会比A股大。从企业本身发展来说，他更看重的是融资平台的扩展以及融资渠道。林中认为，中国房地产企业纷纷到海外融资正成为一个明显趋势。
旭辉上市一周年时间，就已经经历了评级、发债、银团、机构投资者的定向增发，通常来讲以上动作至少需要两三年。据悉旭辉上市之初就做了三个评级机构的评级，分两次发型了美元债，一次是2.75亿美金，第二次增发了2.5亿美金，做了1.65亿美金的银团贷款，此外还与合作伙伴在做俱乐部贷款。
“我相信今年的融资成本能控制在9%以内，明年应该能降一个多百分点，后年再降一个多百分点。未来，每年我们几年可以降一个百分点。当然，它最终会有一个底线。”公开的数据显示，上市之前旭辉2012年底融资成本10%以上，但到今年上半年已经下降到了9.4%，最近一次的发债利息已经从12.25压缩到了8.8。
地产商如何应对电商冲击波
近年来，电子商务兴起，对传统行业造成不小的冲击。而在今年双十一，阿里巴巴实现350亿销售额，马云当天称相信网购的力量可以把房价、物价打压下来，同时更希望双十一能够促进企业的成功转型。
对于移动互联网和电商对住宅地产的影响，林中认为，要非常关注移动终端、互联网对各个行业的影响，因为它在改变人的很多生活方式、交易方式以及商业模式。住宅和商业地产莫不如此，要主动适应。
旭辉也在根据电商和移动互联网的趋势发生改变。林中举例说“现在旭辉的住宅内多做了一个设施，就是在新的小区都设了一个物流的最后500米、1公里的投送中心，物流公司送到投送中心儿，由旭辉来负责送到每家每户，因为很多人经常不在家，我们收费的。”