保利地产品牌发布暨北京高端住宅产品交流会举办
高端住宅价值凸显“国五条”或成豪宅市场新机会
3月30日，就在北京国五条细则出台当天，北京保利公司在朝阳公园保利东郡项目现场举办了“2013年北京保利地产品牌发布暨北京高端住宅产品交流会”。中经联盟首任轮值主席陈梁、保利地产北京公司副总经理王英男、思源经纪北京公司总经理周巍以及京城近30家主流财经、都市、网络媒体参会，并就北京高端市场形势进行了深入探讨。
“保利让你我更幸福”
“1000亿、100亿，20年这些宏大纵深的数字既是保利的里程碑也是起跑线。相信今年保利明星楼盘的入市以及保利所做的“幸福年”将最大程度地满足购房者的需求。”
——保利地产北京公司副总经理王英男
会议伊始，北京保利公司发布了2013年年度品牌主题。保利地产北京公司副总经理王英男表示，今年是保利地产布局北京非常重要的一年，在延续去年“十年北京保利筑信”主题品牌年的基础上，在北京全面推出“2013年保利让你我更幸福”企业年度品牌主题。并且除保利东郡推出收官楼王，还将推出以蓟门桥项目为代表的城市终极豪宅,以保利国际广场为代表超甲级写字楼,以保利中央大道和东郡金街为代表的黄金商铺的全业态系列产品。
“去年保利地产在北京的销售额超过100亿元，这是保利地产在北京十年第一次超过百亿，同时也是保利地产第一次在全国超过1000亿的比较特殊的历史年份。1000亿、100亿，20年这些宏大纵深的数字既是保利的里程碑也是起跑线。相信今年保利明星楼盘的入市以及保利所做的“幸福年”将最大程度地满足购房者的需求。“王英男指出。
豪宅是城市发展的标签
“处在这一时代的富人社会完全被西方的审美所充斥，与此相悖的都怕被别人忽略为自己的项目不像豪宅。而地产圈子也像社会一样，被贴上一个又一个的标签，很多有追求的开发商不是不想开发中式豪宅，而是不敢开发。”
——保利地产北京公司副总经理王英男
“建筑是凝固乐章，建筑造就了一个城市的文化，豪宅不仅是富人们的生活必需品，也成为了城市发展的必要标签。”王英男在本次论坛上谈及保利东郡这个高端产品时生动的描绘道，“之所以在中国会产生如此多舶来品，源于过去十年在中国经济高速发展过程中，文化积淀还不够，在民族自信心还不强的背景下，价值取向单一成为中国人居住文化不成熟的体现。而处在这一时代的富人社会完全被西方的审美所充斥，与此相悖的都怕被别人忽略为自己的项目不像豪宅。”
所以，在2009年拿到保利东郡这块地时保利高层就开始思考，如何在这个区域打造属于中国人自己的好项目?王英男指出，围绕着CBD(社区网 论坛 商铺)诞生的北京朝阳公园富人区，从早年的棕榈泉、公元大道、阳光上东、泛海国际(小区网论坛)，这些豪宅无论是规划理念、建筑形态、户型设计都是中国社会全面模仿西方精英社会生活方式的产物。而今天的富有阶层，他们的美学观和文化自信越来越明显，越来越多的精英人士追求的属于中国人自己的东方豪宅，保利东郡在这样的大背景下诞生了。
保利东郡具有得天独厚的地理位置，距亚洲最大的城市公园——朝阳公园仅一公里。项目规划通过建筑围合造园的理念，由五栋高层组成。规划建筑用地4.8万平方米，地上建筑规模13万平方米，住宅面积8万平方米左右，整个项目享有六园环抱的自然环境。
在公园群的豪宅项目当中，保利东郡属于匠心独具的大宅力作，是CBD区域和朝阳公园区域唯一利用中国文化意念建造出的中国现代生态大宅。景观面积为1.5万平方米的保利东郡，整个园林设计灵感取自于新苏州博物馆的园林理念，以此打造CBD大宅当中的现代皇家园林。大门设计拒绝张扬，包含中国特色的朱门为小区的大门，其质感和庄严感以宫廷府邸为打造标准。精装修风格与保利东郡的客户群相匹配，整体呈现的是低调、内敛、大气，有别于比较夸张的金碧辉煌的精装风格。
据王英男介绍，保利东郡目前销售的主力产品是320平方米的明星产品，108平方米的超大奢享级客厅，加上开敞式的120多平方米的厨房，可以容纳50人以上的派对。大户型设计参照18×18的格局，体现了主仆之间的文理和秩序。作为北京首屈一指的城市平层豪宅，项目的最大特点是实得面积率达到96%，整个户型空间方正规整，没有一平方米的浪费。王英男介绍说，现代的富豪阶层对豪宅呈现着私密个性化需求。因此针对客户的需求反映，去年对项目进行了升级调整，以四居套间设计为领袖大宅。
“国五条”新政背景下豪宅价值凸显
北京保利会以更多元化，更稳健的经营策略来应对市场变化，通过自身产品调整以应对宏观调控带来的冲击。
——保利地产北京公司副总经理王英男
国五条细则对于高端市场整体影响不是很大，很多因素都会造成未来一线城市，国际化大都市(小区网 论坛)高端产品的稀缺性。
——中经联盟首任轮值主席陈梁
高端产品的稀缺性是决定价值的关键，四环楼市已经豪宅化、稀缺化。城市中心位置的稀缺价值决定了城市豪宅仍然是保值、增值的最好选择。
——思源经纪北京公司总经理周巍
“国五条”细则推出会对高端住宅市场有什么影响，如果“国五条”执行到位的话，北京住宅市场又会呈现怎样的走势?面对主持人提出的问题，思源经纪北京公司总经理周巍表示，这几年北京高端房产市场受政策影响不大，因为高端产品的稀缺性是决定价值的关键，而决定北京高端市场走势的则是经济、政策、供需。
从供需关系上看，市场供需极不平衡。目前，北京市场存量房不到六万套。以每个月的去化量比例计算，六万套存量房顶多卖三个月。今年市场新增项目需求16万套左右，供需严重失衡。目前，四环内高端产品为3000套左右，需求远远不止这些，这决定了保利东郡的价值越来越稀缺。从金融和政策方面看，高端产品仍然是保值、增值的最好选择。去年整个GDP是51万亿左右，美国规定每年的货币发行量不超过GDP的70%，而今年中国突破100万亿的超发货币会影响到楼市价值。所以在周巍看来，无论是“国五条”细则还是宏观调控政策都不会影响到北京的高端房产市场。
中经联盟首轮轮值主席陈梁则针对北京国五条细则做了分析，他认为细则对高端房产市场的整体影响不大，反而会对一些改善性的居住或者刚需产品有一定的影响。
“国五条新政每个地区出台时间和细则不太一样，但南京、上海、北京等地，我看了一些高端项目，不管是保利、中冶，招商还是世茂的项目，销售情况都比较稳定，不论是中国经济全面腾飞，还是金融推动人民币不断升值，超发货币等等，很多因素都会造成未来一线城市，国际化大都市高端产品的稀缺性。从最近两年土地供应来看，五环以内基本没有地块了，随着城市化物权法出台，对于旧城改造拆迁的难度也在加大，今天看了保利东郡，我一直觉得类似这样在北京城市核心区，四环以内甚至五环以内的项目，抗跌性更强。目前国内投资渠道狭窄的情况下，房地产还是最好的保值增值产品，尤其是高端物业。” 陈梁表示。
那么国五条新政背景下的市场情况，开发商如何看待?王英男表示，北京保利会以多元化、稳健的经营策略面对市场变化。
王英男给出一组数据进行分析，在北京保利的一手商品市场容量大概是3000亿，大约有2000亿左右的住宅项目，500亿到600亿的写字楼项目和500亿到600亿的商铺项目，整个商品房住宅占的比重为60%左右。从去年和今年的销售对比看，去年保利在北京的销售额是100多亿元，其中80%~90%是住宅产品，只有10%的写字楼和商铺的商用类产品。去年高端住宅产品占80%~90%，单价在四万以上的占100亿销售额的60%，中央公园、保利东郡一共销售了60多亿元。而今年单价在四万以上的住宅产品比例会大幅度降低，商用类产品比重将提升到40%以上。目前，保利东郡只剩下70套左右，保利蓟门桥项目也只有约20亿货量；其他的产品都是以满足刚性需求为主。“北京保利会以更多元化，更稳健的经营策略来应对市场变化。”王英男表示。
据王英男介绍，保利东郡作为保利地产在北京做的第一个真正意义的高端项目，在整个产品实践过程中，对项目的改进措施采取了至少100条以上。比较大的改进措施一个是对地下会所的改进，对机电设备、精装修都做了一些大的调整，一个是对项目实景园林投入5000万元的升级。而蓟门桥项目将全面总结保利东郡开发和研究过程中的一些经验教训，对整个项目做了更先进的新风系统以及园林体系和精装修方面的改进。
随后，到场的京城主流媒体记者就高端市场形势与参会嘉宾进行了进一步沟通。显然，政策出台，靴子落地，市场的预期开始明确，在各地细则落地后，楼市会逐渐回归理性。而随着市区土地供应的逐渐减少，类似保利东郡这样东四环城市核心区品质豪宅，变得更加稀缺，购房者的购房心理也会更加理性。
保利房地产（集团）股份有限公司简介
保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续五年蝉联中国房地产行业领导公司品牌。网 址：http://www.gzpoly.com/