美国政府严管EB-5运营 百个区域中心项目或被否决

　　(联合电讯/北京)--EB-5法案将在今年9月30日到期。未来它的走势是怎么样?在全球其它移民国家政策相继收紧的情况下，美国投资移民成为更加热门的选择，在此情况下，美国移民局是否会采取更为灵活的审批方式?这些都成为众多投资者关注的问题。前不久由广州日报集团大洋网独家主办的美国投资移民高峰论坛特别邀请到了美国最多EB-5项目区域中心创建人Kevin Wright、芝加哥会议中心执行总裁Anshoo Sethi，以及北京金腾国际投资有限公司总经理：腾滨、誉球移民顾问有限公司总经理：区霭彤、杜保罗移民顾问有限公司总经理：朱惠玲、广东飞洋出入境中介有限公司总经理：晏承志等专家，共聚一堂，为大家分析美国投资移民当前形势及发展趋势。

　　EB-5法案或延期两到五年

　　投资人审核标准越来越严

　　据Kevin Wright介绍,移民法案今年要面临一个期限的问题，包括美国的一些顶尖EB-5研究机构都是认为这次不会终止EB-5法案，反而还会继续延期两到五年，EB-5的投资项目是不花美国政府一分钱来吸引国外直接投资的重要手段，经过这么多年整个移民法没有变过，只是延期了三次。

　　今年，可能有越来越多投资移民进入市场中，有可能今年是达到投资移民的最上限一万名的时候，因此，整个美国的移民局就面临非常大的压力，它的审核的标准也会越来越严格。首先，美国移民局要求投资者本人的财务来源越来越清晰，尤其是亚洲的投资者，整个财务来源要丰富清晰，要表明你是一个合格的移民申请者。甚至包括一些实际操作比较清晰的路径，比如说你的钱是怎么从合法的路径，从中国到美国。

　　其次，像通常申请I-526，基本上2-3个月在移民局就能够得到批准，由于现在申请人数越来越多，要求也越来越严格，造成现在I-526的申请者通常要5-8个月才能得到批准。另外随着现在申请者越来越多，也有很多美国律师事务所愿意介入到EB-5的业务当中来，因此对投资者的建议，不管是你的中介公司选择谁，你一定要选择有经验的律师，因为在美国的很多律师并没有经验对中国的投资者资金来源有一个很清楚的表述。

　　美国移民局改变就业计算方式

　　百个租约形式EB5项目风险加大

　　Kevin Wright指出，在过去美国移民局对于项目的审核都没有雇佣专业的经济学家，现在自去年起，美国移民局雇佣了大量的经济学家，尤其是在几天前，2月17日，美国移民局对所有的区域中心都发表了一封公开信，对就业的一些计算方式做了比较严厉的要求。

　　这次美国移民局重点调查的一些项目主要是针对办公大楼、医院、大型购物中心，尤其是对租约、租赁形式做了一个非常严厉的要求。比如一个酒店，以租约的形式开了多少个商铺，底下有什么专卖店，那些员工并不是酒店自己雇佣的，因此里面的雇员根本不会算做整个就业岗位，这个是跟以前完全不一样的。整个移民局会经过长达几个月的的调查和分析，商场项目、大型购物中心的项目包括办公楼的项目，如果是以租约方式租出去计算就业岗位的话，这些项目都是有极大的风险。截至2月17日，以租约形式计算就业方式的项目，总共有100个，现在都被要求补充细致的就业报告，原来的那种计算方式，只要不是开发商直接雇佣的，一律不在考虑范围内。有一些商场的就业项目只比移民局高出很少，这个状况非常危险，完全可能会被移民局去掉。

　　EB-5项目种类繁多

　　规避风险看这几点

　　资深移民专家、飞洋移民总经理晏承志表示，移民机构选择项目会从几方面入手，首先看这个项目的总投资，看它由几个部分组成，是由银行、资金公司还是EB-5的人，通常会选择一些EB-5的资金大概占整个项目20%-30%的比例会比较安全，也就是说EB-5募集资金仅占这个项目的极少部分，就不会影响开工，EB-5资金会是锦上添花的事情，成为这个项目的保障。以芝加哥项目为例，EB-5募集人占整个项目的22.5%，我们认为是比较安全的，而且它不会因为募集人而影响到项目的开工，保障了我们达到直接或者间接雇佣人的人数，这个是衡量申请人是否能拿到绿卡的唯一标准。

　　Kevin Wright总结指出，可以从四个方面考量一个项目的好坏：

　　第一，就业系数。一个好的项目应该有比较高的就业系数，通常要越高越好，高于移民局批准的40%-50%是比较安全的。

　　第二，看经营模式。是一个借贷性的项目还是投资性的项目，它的退出机制怎么样，也是一个重要的参考。借贷类的项目，大家认为它有一个比较好的退出机制，比如说五年过后本金都是可以归还的，但是大家要认识到一点，往往借贷类的项目的钱要等到投资者的钱一起到位，在这种形式下，我们第一个投资人要等到最后一个投资人的资金到位，可能有好几个月要等。而投资类的项目，你成为EB-5项目的股东，公担风险，也共享利润，有些时候可能要6、7年投资本金才能收得回来，这是一个投资类的特点。因此不管是借贷类的项目，还是投资类的项目都有一个自己的优缺点，没有哪种模式比哪种模式更好，市场上也有结合了两种模式的EB-5的项目，投资者第一个他会感觉本金是受到担保的，比如说五年之内他就能够拿回来，第二他可以参与到整个项目盈利分享的过程中，能够能结合这两种模式当然是最完美的。

　　第三，要考虑政府真金白银的投资资金是多少。政府的投资资金当然越高越好，对项目的考量有一个风险评估，没有美国政府参与需要非常小心。在美国EB-5的项目可能有四种融资模式，第一种是完全私人自主投资，除了开发商，就是EB-5的投资者，完全没有一分钱政府的投资，像这种完全私人自主投资的项目是通常要求EB-5的投资资金占比较大的百分比，也许是60%、70%，要么是投资很大一部分是从商业银行的借款当中来，这种是比较有风险的。第二种，市场上也比较常见的，这种要求有政府，比如当地国会议员，写一封信支持这种项目，像这种项目在市场上也比较多，我们叫政府的支持项目，让当地的议员写一封信提供一些支持，但是他不不会真金白银的出钱来支持你的项目。还有第三种层级的政府支持，就是项目一开始，或遇到困难的时候你可以跟政府申请，可以利用一些贷款，让政府贷款参与EB-5投资项目当中，它会有一个限制额度，像这种的钱也有可能直接从政府发行债券。

　　第四，整个EB-5的投资资金不能超过总投资的50%。如果EB-5整个总项目没有商业银行贷款又没有政府的融资，开发商拿尽量少的钱来办这个事的话，风险是比较大的。另外，考量一个项目还要看项目本身，项目地点很重要，如果项目地点在纽约、芝加哥等经济比较强势的地区，商业项目能够盈利的可能性就大。

　　芝加哥会议中心项目来华招募

　　最新动向及其可持续发展前景

　　芝加哥会议中心项目是去年6月份获批的一个项目，是一个审批监控特别严格的项目。首先，项目获得政府大力参与。获得政府投资占到55%。第二，募集EB-5规模较大。该项目募集EB-5投资人499个。而迄今为止，已向全球募集到超过300多个，现仅有150个名额，主要向中国大陆招募。为保证投资者利益，该项目以股权形式认购，且开发商100%的股权将全部质押给EB-5投资者，用于偿还其本金。第三，完工保证书认证。项目获得当地州政府以及中国驻芝加哥总领馆，对项目工程的认证，确保动工、完工等工程细节内容，具有法律效力。

　　芝加哥会议中心不同于传统酒店项目的三大特点

　　芝加哥会议中心执行总裁Anshoo Sethi介绍，首先这个项目是作为奥黑尔机场的一个配套设施，奥黑尔机场扩建以后，本身要新增7000间房间的市场量。第二，建造这个项目的整个财务成本上是有史以来最低的，而且获得了政府的资助，还是全球唯一的绿色零碳酒店，酒店创立的初衷，和豪华酒店是不一样的。尤其这个项目跟Kevin Wright先生说的租赁的形式是不一样的，也保证了投资人的利益，本身这个项目的就业率是非常高的。政府之所以能够融资进来，主要考虑两个，一个是项目本身能够带动前几个建筑的就业机会，接下来可能有一个比较永久性的持续，直接雇佣当地的工人，能够创造当地的就业机会。这个项目就是为今天创造未来，在可持续来源发展项目下继续领先于其他城市。

　　Anshoo Sethi最后总结，整个项目创造的就业岗位超过一万个，因此能够给客户及投资移民个体带来最大的保障。Kevin Wright刚才给大家介绍的如何判断一个好项目，最好能够结合两种模式，一种是借贷模式，一种是股权融资的项目，我们这个项目是不谋而合的，一开始设计的就是把这个模式作为一个融合，保障你的本金，还有一个股权投资可能带来的回报和盈利分享。这也是与其他项目不太一样的地方。

　　伊利诺伊州州长曾亲赴中国助阵

　　项目预计6-7月正式开工，明年完工

　　去年9月18日伊利诺伊州的州长本人代领42个人庞大的代表团来到中国，为芝加哥会议中心项目助威，Anshoo Sethi介绍，州长本人坚持要来是让投资人能够明白州政府的立场，把州政府的意见传达给投资者。第二个要让投资人了解这个项目整个财务成本比较低，而且有55%的投资，建成后整个盈利率达到42%，抗风险能力非常强。这个项目会在三、四个月之后正常开工，在明年会完工。

　　“我们都为这个项目买了一个完工的保险，完工的时候也正好赶上奥黑机场完工，差不多几个月就可以迎来急剧增长的高峰客流，从而保障我们的投资者都能拿到自己的绿卡”Anshoo Sethi最后说。

　　现场互动环节

　　热点答疑

　　提问一：我是来自湖南的中介，刚才主席先生说了2月17日移民局开了一个会，在会上提到了申请的一些实施细则可能有一些新的操作原则，是不是对以后间接性创造就业的项目会有一定的歧视，或者干脆改变它以往的态度?因为我以前经手的项目就有完全间接性创造就业的项目，这样的项目已经成功的获得了批准，并且已经有解除条件了，移民局新的态度，是涉及以往的，还只是对2月份以后申请的区域中心产生影响?

　　David Wang：第一，现在2月17日移民局跟上百个区域中心发的的那封信并不是否定间接就业的模式，是对这种比如说有一些办公大楼，有一些比如说商场，商场里很有很多服装专卖店、麦当劳等，原来移民局是允许的，你在里面通过租约取得你的摊位，那些商家都是算在里面，现在移民局说不可以了。

　　第二，比如说办公大楼，现在的旧大楼需要搬新大楼，因为人员越来越多，也住不下，要改善条件，我在指定的地点你帮我修起来，我就从老的大楼分出一部分人，现在这种就业的换算都是不算在美国的移民局就业报告中，为什么?这个楼的人移过去还是那些雇员，像麦当劳是麦当劳雇佣的人，不是业主雇佣的雇员，以前是可以算的，但是2月17日号，100个区域中心都收到了就业报告，现在大量的专家都进入到这个项目中要进行长达几个月的调查，如果有中介公司参与了这样的项目可能要引起警惕，要跟区域中心充分的沟通。

　　提问二：我的第二个问题跟第一个问题有关，我看到芝加哥区域中心宣传单上是8000多个间接工作机会，这样的间接就业机会会不会碰到你那样的问题?

　　Kevin Wright：因为芝加哥会议中心的项目，包括大楼本身，包括八个酒店本身，是由开发商去操作的，没有把大楼的物业完全的出租给凯悦集团，只是引进他们的品牌进来管理，本身酒店的行政管理还有底下的人是业主雇佣的，酒店本身有凯悦的销售团队，同时也会有自己的销售团队，这个是不一样，所有的雇员都是自己雇佣的。

　　提问三(鹰宏咨询服务有限公司)：有没有100万的，多一倍投资上，就是VIP的说法，可以更加快速的获得绿卡?

　　Kevin Wright：你投资100万美金，仍然还是有风险，不代表你花了100万块一定能拿到移民的批准。

　　提问四(广州市奥烨移民服务有限公司)：有没有一种方式，比如是100万美金直接投入某一个项目或者是怎样，就可以直接拿到美国绿卡，而不用经过临时绿卡转换到永久绿卡的程序?

　　Kevin Wright：因为美国是一个传统的移民国家，要考虑到这种方式对其它移民申请者是不公平的做法，尤其会影响到现有EB-5的法案，这个法案很欢迎外国投资人去创造就业、去投资，但是不会鼓励花100万就能够买到绿卡。